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// 市场点评 //
11月10日地产股迎来大涨，市场人士集中讨论地产政策边际放松，主要内容有：
1
并购贷款不纳入三道红线；
2
开发贷和个贷需要上量，贷款集中度约束边际放松；
3
地产存量项目可展期，不降级；
4
对于优质房企不局限于借新还旧，可以增加30%额度，11月10日夜间传出沈阳地区房地产政策全面放松，包括解除限购、限售、放宽按揭、备案价格和契税。
一
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近期的政策停留在央行和地方政策层面。近期的政策主要是央行和地方政府针对房地产行业面临的问题从保稳定角度进行的调整，央行主要抓手是贷款额度和按揭利率，地方政府主要抓手是卖地政策和地方性房地产政策，稳经济的政策或将在政治局会议上重点讨论。
二
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大部分地产公司融资问题没有得到实质性解决。由于政策并没有干预贷款的具体投向，因此流动性出现问题的公司依然无法从债券市场或者银行拿到资金，优先放款的是按揭和优质房企的开发贷，房地产融资冷热不均的问题可能难以得到解决，放了按揭后压力会有所缓解但是融资环境仍没有有根本性改变，同时房地产企业面临资金监管全面趋严的问题，过去能够通过一些手段调用挪用的资金都被切断，例如预售资金挪用，地产上游资金占用等，对流动性的冲击也很大。
三
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地产政策或继续放松，静待政治局会议定调。目前地产投资下行压力显著，主流卖方预测2022年地产投资增速普遍在-5%左右，预测新开工增速在-15%到-25%之间，对于经济或会造成较大拖累，地产公司拿地的意愿也会受到较大影响，第二轮集中供地在拿地条件改善情况下整体流拍率超过30%，第三轮集中供地从杭州情况看依然没有好转的迹象，财政压力将逐渐显现，同时地产公司偿还海外债的压力巨大。展望2022年，出口高基数、消费仍可能受疫情影响，经济下行压力大，地产行业平稳发展对稳定经济意义重大，因此政策大概率或继续放松，但完全转向的难度较大，静待政治局会议或中央经济工作会议定调。
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《风险提示》
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